房屋买卖合同无效情景

2021-01-20 15:29

房屋买卖对于买卖双方当事人来说是非常重要的交易,而在大多数的房屋买卖纠纷中,合同的有效性通常是双方争议的焦点。房屋买卖合同是房屋的买受人支付价款,出卖人将房屋交付并将房屋所有权依法转移给买受人的一种合同。那么房屋买卖合同哪些情况下无效?今日王志涛律师为大家解读解读房屋买卖合同无效情景。

房屋买卖合同无效情景

违反法律法规政策的房屋买卖合同

王志涛律师表示,根据相关法律法规的规定,无效的房屋买卖合同有以下几种:双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的,王志涛律师表示根据《民法通则》第五十八条规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的民事行为是无效的,《合同法》规定第五十二条规定恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。房屋买卖合同作为一种最常见的合同类型,当双方当事人出现恶意串通的情形时,当然也是无效的。

王志涛律师表示,违反国家和社会公共利益的,以合法事实掩盖非法目的的也是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,以合法形式掩盖非法目的的合同应确认无效。因此若房屋买卖合同存在非法目的,也会被认定为无效。

依据《物权法》的规定,房屋的共有人如果对房屋没有约定或者约定不明确,视为按份共有。而王志涛律师表示,根据《民法通则》第九十八条规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

因此,从以上规定可以看出,房屋所有人出卖共有房屋时,王志涛律师表示在同等条件下,按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,在同等条件下,承租人也有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。享受政府或单位优惠补贴构建的房屋,违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。凡享受国家或企业事业单位补贴房屋买卖合同无效,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。因此房屋买卖合同双方要注意房屋是否属于此类房屋。

双方当事人主体不合格的房屋买卖合同

无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效,王志涛律师表示,根据我国《民法通则》规定,无民事行为能力人实施的民事行为无效。因此房屋买卖合同无效,未满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人签订的房屋买卖合同是无效的。限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效,王志涛律师表示,按照《合同法》第四十七条的规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但是法定代理人未作表示的,视为拒绝追认,此时合同就是无效的。八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,这两类主体签订的房屋买卖合同,如果他们的法定代理人拒绝追认,此时房屋买卖合同也是无效的。

房屋买卖合同无效情景

合同欺诈的房屋买卖合同

双方当事人意思表示不真实,包括欺诈、威迫和乘人之危的合同,王志涛律师表示也是无效的。如果合同一方当事人签订合同的时候意思表示是不真实的,比如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为,买受人成交后发现内在质量问题的,可以和出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉主张合同无效。

违反法定形式的房屋买卖合同

合同违反法定形式,王志涛律师表示在这种情况下,合同不是完全无效。房屋买卖合同即使未采用书面形式,但如果买卖双方均实际履行了主要义务,买受人已交付了房款,并实际使用和占有了房屋,仍应认为买卖关系有效。但王志涛律师表示为了过户的需要,应补签书面的房屋买卖合同,买方可要求卖方协助办理产权过户手续。但如果双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致,则该合同应认定为无效的合同。

房屋买卖合同无效情景

律师评析

作为重要的合同种类之一,房屋买卖合同纠纷作为房产合同纠纷的一部分,是十分常见的。中国人十分关心“人与土地”的关系,因此对于房产合同极其慎重,但王志涛律师认为,法律的社会作用对于商业,只是守护者。因此王志涛律师真诚地希望,房屋买卖双方能够尽可能地换位思考,以“平等、尊重、和谐、守法”为原则进行交易。因为只有这样,关于买卖合同的相关纠纷才能够愈加减少,中国法制蓝图的明天才能更快到来。返回搜狐,查看更多

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